Werkzaamheden niet goed uitgevoerd?  Hoe voorkomt de VvE dat rechten verloren gaan?

Wanneer de VvE (onderhouds)werkzaamheden opdraagt die niet naar behoren worden uitgevoerd, dient de VvE de betreffende aannemer daarvan tijdig in kennis te stellen én daarbij een termijn te geven waarbinnen de gebreken moeten zijn hersteld. Gaat de aannemer daar niet toe over dan is de VvE gerechtigd de werkzaamheden aan een derde op te dragen en de kosten daarvan op de aannemer te verhalen. Alvorens herstelwerkzaamheden door een andere partij uit te laten voeren is het raadzaam een deskundige te laten rapporteren over de aard en omvang van de geconstateerde gebreken. De VvE zal moeten kunnen bewijzen dat de geconstateerde gebreken zijn toe te rekenen aan de aannemer. Is hersteld zonder rapport dan is dit achteraf lastig(er) aan te tonen.

Dit wordt nogmaals benadrukt in een recent arrest van het gerechtshof Amsterdam. De VvE had opdracht gegeven werkzaamheden aan het dak uit te voeren. De werkzaamheden zijn niet afgerond en de wel uitgevoerde werkzaamheden zijn niet naar behoren uitgevoerd zo blijkt uit een tweetal deskundigenrapporten. De VvE vordert onder meer terugbetaling van de betaalde bedragen.
De aannemer stelt zich op het standpunt dat hij de werkzaamheden op verzoek van de VvE heeft stilgelegd en dat hem niet de gelegenheid is geboden het werk af te ronden.

Het gerechtshof volgt de VvE en oordeelt dat duidelijk is aangetoond dat de VvE meermaals en over een langere periode bij de aannemer heeft aangedrongen dat hij de werkzaamheden zou afmaken. Daarbij zijn door de VvE concrete data genoemd. De aannemer heeft dus alle gelegenheid gekregen om de werkzaamheden af te maken en die gelegenheid onbenut gelaten.

Daarnaast stelt de aannemer dat de werkzaamheden terecht door hem zijn opgeschort vanwege het feit dat de VvE een factuur uit het verleden, die niet ziet op onderhavige werkzaamheden, onbetaald liet. Het gerechtshof oordeelt hierover dat het enkel niet betaald zijn van een factuur voor werkzaamheden uit 2013 onvoldoende is om de betreffende werkzaamheden op te schorten. Ook blijkt niet dat duidelijk aan de VvE is gemeld dat dit de reden was van opschorting van de werkzaamheden. De aannemer is in verzuim geraakt vanaf de datum die de VvE als uiterlijke hersteldatum had gegeven. Vanaf die datum was de VvE gerechtigd de overeenkomst te ontbinden en een derde in te schakelen om de herstelwerkzaamheden uit te voeren.

Uit dit arrest volgt wederom dat het van belang is een aannemer tijdig in kennis te stellen van gebreken in het werk. Om bewijsproblemen te voorkomen dient die kennisgeving aangetekend en per e-mail te worden verzonden. Reageert de aannemer niet adequaat en verergert de schade? Zorg dan dat tijdig noodmaatregelen worden getroffen. De VvE heeft immers een schadebeperkingsplicht.

Bron: Rijssenbeek Advocaten

Meer nieuws

Wijzigingen overdrachtsbelasting per 2021

De plannen voor wijziging van de tarieven voor overdrachtsbelasting per 2021 zijn inmiddels door de Tweede Kamer aangenomen en zullen waarschijnlijk ook de…

22-11-2020 | Lees meer over Wijzigingen overdrachtsbelasting per 2021.

Tijdelijke wet COVID-19 wordt verlengd tot 1 december 2020

Deze week is bekend gemaakt dat deze week is bekend geworden dat de tijdelijke wet COVID-19 wordt verlengd tot 1 december 2020.

02-10-2020 | Lees meer over Tijdelijke wet COVID-19 wordt verlengd tot 1 december 2020

Vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE

Is de VvE bevoegd namens individuele eigenaren een gerechtelijke procedure te starten in verband met de vergoeding van schade, als die schade gelegen…

14-07-2020 | Lees meer over Vertegenwoordigingsbevoegdheid van de VvE

Een appartement met een tuin

Bij een appartement op de begane grond kan een tuin behoren. In veel gevallen wil de eigenaar daar optimaal gebruik van maken door…

03-07-2020 | Lees meer over Een appartement met een tuin

Werkzaamheden niet goed uitgevoerd? Hoe voorkomt de VvE dat rechten verloren gaan?

Wanneer de VvE (onderhouds)werkzaamheden opdraagt die niet naar behoren worden uitgevoerd, dient de VvE de betreffende aannemer daarvan tijdig in kennis te stellen…

13-05-2020 | Lees meer over Werkzaamheden niet goed uitgevoerd?  Hoe voorkomt de VvE dat rechten verloren gaan?

Ruiling van bergingen in een VvE

Een eigenaar van een woonappartement is vaak ook eigenaar van een berging in het appartementencomplex. Die berging wordt gerekend tot het woonappartement of…

20-04-2020 | Lees meer over Ruiling van bergingen in een VvE

Hoe moet een akte van splitsing worden uitgelegd?

Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland maakt wederom duidelijk dat de uitleg van de splitsingsstukken geen gemakkelijke opgave vormt.

31-03-2020 | Lees meer over Hoe moet een akte van splitsing worden uitgelegd?

Verduurzaming VvE complexen

Op dinsdag 3 maart werd een door de gemeente Alphen a/d Rijn georganiseerde bijeenkomst gehouden voor VvE’s met het onderwerp “Verduurzaming VvE complexen".

04-03-2020 | Lees meer over Verduurzaming VvE complexen

Cameratoezicht binnen de VvE

Steeds meer VvE’s hebben behoefte aan cameratoezicht, omdat zij de gemeenschappelijke eigendommen willen beschermen en diefstal en inbraak tegen willen gaan. 

26-02-2020 | Lees meer over Cameratoezicht binnen de VvE

Per 1 januari 2021 verplicht reservefonds voor alle VvE's

De Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars is op 1 januari 2018 in werking getreden. Deze wet verplicht VvE’s om een minimale jaarlijkse…

19-02-2020 | Lees meer over Per 1 januari 2021 verplicht reservefonds voor alle VvE’s