Hoe moet een akte van splitsing worden uitgelegd?

Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland maakt wederom duidelijk dat de uitleg van de splitsingsstukken geen gemakkelijke opgave vormt.

De betreffende VvE bestaat uit 59 appartementsrechten die ieder recht geven op het uitsluitend gebruik van één parkeerplaats en op het gemeenschappelijk gebruik van een weg. De VvE heeft besloten om op het middenterrein een hekwerk te plaatsen op de grens tussen de parkeerplaatsen en tussen de parkeerplaatsen en de weg.

Volgens een eigenaar zou sprake zijn van een nietig besluit, omdat dit niet het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft.

De kantonrechter gaat hier niet in mee. Bij de uitleg van de splitsingsakte en splitsingstekening komt het aan op de in deze stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Indien de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Dit betekent dat bij de uitleg mede moet worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden. Daarbij kan ook van belang zijn de gedetailleerdheid waarin de gemeenschappelijke en privégedeelten zijn omschreven.
Op de splitsingstekening stond in de parkeerplaatsen alleen de aanduiding “parkeervak” met daaromheen een zwarte belijning. Hierop is niet te zien of een bepaalde zaak gemeenschappelijk of privé is. De splitsingsakte gaf geen toelichting.

De kantonrechter redeneert analoog aan art. 17 MR 2006, op grond waarvan onder meer tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend, “de grond, (…) alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (…) privé gedeelten.” De kantonrechter is van oordeel dat naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is dat bij splitsing is bedoeld om de scheidslijnen tussen de weg en de parkeerplaatsen en tussen de parkeerplaatsen onderling, als gemeenschappelijke gedeelten aan te merken. Deze uitleg ligt het meest in lijn met art. 17 MR 2006, namelijk dat de scheidingen tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten, zoals vloeren en wanden, als gemeenschappelijke gedeelten moeten worden beschouwd. Vanuit objectief oogpunt leidt deze uitleg ook tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen. Het is op zich logisch dat de VvE zeggenschap heeft over de scheidslijnen, omdat dit bij uitstek een gedeelte is waar een gemeenschappelijk belang aan de orde kan zijn.

Kortom, in het geval de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen bij de uitleg te worden betrokken. Dit wil zeggen dat door de rechter wordt bekeken in hoeverre de verschillende interpretaties redelijk en billijk zijn. Kan zelfs dan niet tot een uitleg worden gekomen én verwijzen de splitsingsstukken naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject? Dan kunnen ook die feitelijke kenmerken ter plaatse worden gebruikt om tot een uitleg te komen.

Bron: Rijssenbeek Advocaten 

Meer nieuws

Belang bij inzage administratie VvE

Inzagerecht
Een eigenaar kan er belang bij hebben de administratie van de VvE in te zien. Meestal kan die eigenaar beroep doen…

10-02-2021 | Lees meer over Belang bij inzage administratie VvE

Belang bij inzage administratie VvE

Inzagerecht
Een eigenaar kan er belang bij hebben de administratie van de VvE in te zien. Meestal kan die eigenaar beroep doen…

10-02-2021 | Lees meer over Belang bij inzage administratie VvE

De VvE en transformatie van bedrijfsruimten

Met enige regelmaat krijgt men bij Rijssenbeek Advocaten de vraag wat de gevolgen zijn voor de VvE indien een eigenaar van een bedrijfsruimte…

11-01-2021 | Lees meer over De VvE en transformatie van bedrijfsruimten

VvE niet tevreden met de schoonmaak? Zeg niet zomaar op!

Het kan voorkomen dat de VvE de overeenkomst die zij met een schoonmaak- of glazenwassersbedrijf heeft, wil opzeggen.

21-12-2020 | Lees meer over VvE niet tevreden met de schoonmaak? Zeg niet zomaar op!

De VvE en het eigen risico van de opstalverzekering

Een VvE is verplicht een opstalverzekering af te sluiten. De vergadering van eigenaars besluit bij welke verzekeraar een opstalverzekering wordt afgesloten en het…

11-12-2020 | Lees meer over De VvE en het eigen risico van de opstalverzekering

Wijzigingen overdrachtsbelasting per 2021

De plannen voor wijziging van de tarieven voor overdrachtsbelasting per 2021 zijn inmiddels door de Tweede Kamer aangenomen en zullen waarschijnlijk ook de…

22-11-2020 | Lees meer over Wijzigingen overdrachtsbelasting per 2021.

Werkzaamheden niet goed uitgevoerd? Hoe voorkomt de VvE dat rechten verloren gaan?

Wanneer de VvE (onderhouds)werkzaamheden opdraagt die niet naar behoren worden uitgevoerd, dient de VvE de betreffende aannemer daarvan tijdig in kennis te stellen…

13-05-2020 | Lees meer over Werkzaamheden niet goed uitgevoerd?  Hoe voorkomt de VvE dat rechten verloren gaan?

Hoe moet een akte van splitsing worden uitgelegd?

Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland maakt wederom duidelijk dat de uitleg van de splitsingsstukken geen gemakkelijke opgave vormt.

31-03-2020 | Lees meer over Hoe moet een akte van splitsing worden uitgelegd?

Juridisch Abonnement voor uw VvE

Namens Rijssenbeek Advocaten brengen wij graag het volgende onder uw aandacht.

02-03-2018 | Lees meer over Juridisch Abonnement voor uw VvE

Digitaal uitgebrachte stemmen rechtsgeldig

In de VvE-praktijk bestaat discussie over de vraag of leden in een vergadering van eigenaars ook via een elektronisch communicatiemiddel hun stem kunnen…

30-08-2017 | Lees meer over Digitaal uitgebrachte stemmen rechtsgeldig