Hoe moet een akte van splitsing worden uitgelegd?

Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland maakt wederom duidelijk dat de uitleg van de splitsingsstukken geen gemakkelijke opgave vormt.

De betreffende VvE bestaat uit 59 appartementsrechten die ieder recht geven op het uitsluitend gebruik van één parkeerplaats en op het gemeenschappelijk gebruik van een weg. De VvE heeft besloten om op het middenterrein een hekwerk te plaatsen op de grens tussen de parkeerplaatsen en tussen de parkeerplaatsen en de weg.

Volgens een eigenaar zou sprake zijn van een nietig besluit, omdat dit niet het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft.

De kantonrechter gaat hier niet in mee. Bij de uitleg van de splitsingsakte en splitsingstekening komt het aan op de in deze stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Indien de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Dit betekent dat bij de uitleg mede moet worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden. Daarbij kan ook van belang zijn de gedetailleerdheid waarin de gemeenschappelijke en privégedeelten zijn omschreven.
Op de splitsingstekening stond in de parkeerplaatsen alleen de aanduiding “parkeervak” met daaromheen een zwarte belijning. Hierop is niet te zien of een bepaalde zaak gemeenschappelijk of privé is. De splitsingsakte gaf geen toelichting.

De kantonrechter redeneert analoog aan art. 17 MR 2006, op grond waarvan onder meer tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend, “de grond, (…) alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (…) privé gedeelten.” De kantonrechter is van oordeel dat naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is dat bij splitsing is bedoeld om de scheidslijnen tussen de weg en de parkeerplaatsen en tussen de parkeerplaatsen onderling, als gemeenschappelijke gedeelten aan te merken. Deze uitleg ligt het meest in lijn met art. 17 MR 2006, namelijk dat de scheidingen tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten, zoals vloeren en wanden, als gemeenschappelijke gedeelten moeten worden beschouwd. Vanuit objectief oogpunt leidt deze uitleg ook tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen. Het is op zich logisch dat de VvE zeggenschap heeft over de scheidslijnen, omdat dit bij uitstek een gedeelte is waar een gemeenschappelijk belang aan de orde kan zijn.

Kortom, in het geval de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen bij de uitleg te worden betrokken. Dit wil zeggen dat door de rechter wordt bekeken in hoeverre de verschillende interpretaties redelijk en billijk zijn. Kan zelfs dan niet tot een uitleg worden gekomen én verwijzen de splitsingsstukken naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject? Dan kunnen ook die feitelijke kenmerken ter plaatse worden gebruikt om tot een uitleg te komen.

Bron: Rijssenbeek Advocaten 

Meer nieuws

Een appartement met een tuin

Bij een appartement op de begane grond kan een tuin behoren. In veel gevallen wil de eigenaar daar optimaal gebruik van maken door…

03-07-2020 | Lees meer over Een appartement met een tuin

Werkzaamheden niet goed uitgevoerd? Hoe voorkomt de VvE dat rechten verloren gaan?

Wanneer de VvE (onderhouds)werkzaamheden opdraagt die niet naar behoren worden uitgevoerd, dient de VvE de betreffende aannemer daarvan tijdig in kennis te stellen…

13-05-2020 | Lees meer over Werkzaamheden niet goed uitgevoerd?  Hoe voorkomt de VvE dat rechten verloren gaan?

Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid aangenomen.

Op 21 april heeft de Eerste Kamer de spoedwet (Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid) aangenomen.

24-04-2020 | Lees meer over Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid aangenomen.

Ruiling van bergingen in een VvE

Een eigenaar van een woonappartement is vaak ook eigenaar van een berging in het appartementencomplex. Die berging wordt gerekend tot het woonappartement of…

20-04-2020 | Lees meer over Ruiling van bergingen in een VvE

Hoe moet een akte van splitsing worden uitgelegd?

Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland maakt wederom duidelijk dat de uitleg van de splitsingsstukken geen gemakkelijke opgave vormt.

31-03-2020 | Lees meer over Hoe moet een akte van splitsing worden uitgelegd?

Verduurzaming VvE complexen

Op dinsdag 3 maart werd een door de gemeente Alphen a/d Rijn georganiseerde bijeenkomst gehouden voor VvE’s met het onderwerp “Verduurzaming VvE complexen".

04-03-2020 | Lees meer over Verduurzaming VvE complexen

Cameratoezicht binnen de VvE

Steeds meer VvE’s hebben behoefte aan cameratoezicht, omdat zij de gemeenschappelijke eigendommen willen beschermen en diefstal en inbraak tegen willen gaan. 

26-02-2020 | Lees meer over Cameratoezicht binnen de VvE

Per 1 januari 2021 verplicht reservefonds voor alle VvE's

De Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars is op 1 januari 2018 in werking getreden. Deze wet verplicht VvE’s om een minimale jaarlijkse…

19-02-2020 | Lees meer over Per 1 januari 2021 verplicht reservefonds voor alle VvE’s

Te hoge belasting omdat gemeente VvE-reserve meerekent in WOZ-bepaling

Gemeenten rekenen een te hoge WOZ-waarde voor appartementen omdat zij de Vereniging van Eigenaars (VvE)-reserve meenemen in de WOZ-bepaling. 

17-02-2020 | Lees meer over Te hoge belasting omdat gemeente VvE-reserve meerekent in WOZ-bepaling

VvE-besluit kan leiden tot schadevergoeding

Het vergaderseizoen komt er aan en dat betekent dat er weer besluiten worden genomen door de VvE. Een besluit kan tot gevolg hebben…

10-02-2020 | Lees meer over VvE-besluit kan leiden tot schadevergoeding